（深圳晗山悦海城是商务公寓吗？深圳晗山悦海城可以落户吗？ - 营销中心售楼部 - 楼市资讯 - 馨房E家·营销中心）

　　晗山悦海城位于南山区蛇口南海大道与工业八路交汇处西北侧。地处深圳南山区腹地，东眺深圳湾，南望蛇口港，西靠大南山公园，北接前海、宝中、后海、科技园、西丽等多个经济发展区域，处于蛇口自贸区门户位置，是融国际视角、山水景观、人文底蕴于一体的复合生活圈，也是体现蛇口自贸区建筑艺术、生态环境、文化风貌的全新地标。

　　项目俯瞰实拍图

　　项目由深圳市华园房地产开发有限公司、深圳市南源实业股份有限公司合作开发，为南源工业区城市更新单元，项目建设用地面积2.2万㎡，总建面约23万㎡，计容建筑面积约15.42万㎡，其中住宅部分建面约5万㎡，商业建面约2.5万㎡，办公建面约4.8万㎡，商务公寓建面约2.7万㎡，其他公共配套约0.6万㎡，含有一个公交首末站，容积率6.58，规划居住人口1594人，是集商业、住宅、公寓等功能为一体的综合体。

　　地块信息南源工业区城市更新单元规划项目早在2012年被纳入深圳城市更新第五批计划中，实施主体为深圳市华园房地产开发有限公司。项目分为两个地块进行出让，一块为幼儿园用地，用地面积约0.3万㎡，产权年限50年，一块为二类居住用地、商业用地，用地面积1.9万㎡，产权年限40年。项目已于2017年取得了建设工程规划许可证，由深圳市华园房地产开发有限公司和深圳市南源实业股份有限公司合作开发。

　　主要由4栋高层建筑、1栋幼儿园、5000㎡文化活动室、约2.5万㎡商业构成。住宅㎡（含保障房1500㎡，以及大量回迁房）、商务公寓㎡，办公楼㎡，停车位992个，绿化率30%。

　　A座办公楼及公寓：189.1米，43层，办公建面㎡+商务公寓建面㎡。

　　B座办公楼及公寓：188.2米，43层，办公建面㎡+商务公寓建面㎡。C座住宅：121.25米，30层，住宅建面㎡。D座住宅：135.75米，39层，住宅建面㎡+保障房建面1500㎡。

　　晗山悦海幼儿园，建面2400㎡，高12.9米，设置了3个地上停车位。据官方微信，幼儿园定位是高端国际幼儿园。

　　项目规划房源共计1144套，含保障房的D座住宅不对外销售，可售的只有A/B座办公产品、C座住宅以及裙楼商业，主打大户型住宅，C座只有30层，预计总户数96套，住宅只有160㎡、180㎡两种户型，均是2梯2户设计，产权70年；商务公寓建面90-190㎡，不限购不限贷，产权40年；办公产品建面38-100㎡。

　　区域/商圈：南山蛇口

　　环线/片区：蛇口

　　建筑类型：超高层塔楼建筑面积：㎡规划面积：㎡规划户数：1144户

　　产权年限：70年

　　项目类型：住宅公寓商铺写字楼装修情况：毛坯建筑特色：大户型地铁沿线豪华居住区综合体开发商名：深圳市华园房地产开发有限公司物业公司：待定开盘时间：预计2019年年底交房时间：预计2021年上半年销售状态：待售楼盘楼盘地址：南山区蛇口南海大道与工业八路交汇处物业费用：待定容积率：7.98绿化率：30%停车位：992交通情况：工业八路西(公交站):B605路;B817路;

　　住宅平面图

　　办公户型平面

　　关于开发商

　　项目开发商为深圳市华园房地产开发有限公司，其为深圳华园集团的全资子公司。华园集团是集工业、电力、高科技产品研制和开发、工业区开发等为一体的大型企业。其中技术处于世界尖端的高科技产品多功能电解离子饮水机已开发成功并投放市场。

　　华园地产公司已成功开发了龙岗的鸿景春天项目，目前主要在运作蛇口的晗山悦海城。

　　项目区位得天独厚，依托粤港澳大湾区机遇，地处前海，蛇口，后海黄金三角位置，坐享两大自贸区、后海超总和深圳湾超总的资源配套，拥有城市豪宅配套及自然资源双重优势，距离科技园、宝中、西丽留仙洞总部基地等几个经济核心发展区域都不远，以高新技术企业为代表的南山区和以自由贸易港为代表的前海蛇口自贸区吸引了不少企业的目光，恒大、腾讯、招商、华侨城和中兴等一大批优秀企业纷纷聚集于此，带来了越来越多的高端住房需求。

　　而另一方面，其有面临着新增住宅用地供应逐年稀缺的压力，区域内物业价值水涨船高则可能是未来长期的一种趋势。前海蛇口自贸区的概念自提出了以来，引发了业内不少人的关注，大家对这片热土给予了厚望，如今，区域的建设已经取得了较大的进展，并将持续性输出发展红利，惠及周边物业。

　　政府对于前海自贸区的规划定位为依托港澳、服务内地、面向世界的粤港澳深度合作示范区和城市新中心、一带一路战略支点，目标是要建成要素自由流通的全球开放之城、深港共建的国际创新之城、滨海宜人的绿色人文之城。

　　蛇口一直在进行自我革新和自我发展，国际化的就业、创业氛围，互联网+引导的运营平台，使得蛇口在产城融合和产业园区运营走在了前列。

　　港口、邮轮和创意产业园区是蛇口最具代表性的产业。

　　全力打造“一区一港两带三心”：深圳西部港区，太子湾邮轮母港，网络信息与科技服务产业带和滨海文化产业带，海上世界、太子湾邮轮城等高端商业和商务中心。

　　蛇口网谷园区，距离项目不远，位于南山脚下，沿山路和南海大道之间，北起工业八路，南至工业四路。融合了高科技和文化产业的互联网基地，主要面向移动互联网、电子商务和物联网三大领域。苹果华南总部也入驻于此。

　　南山区的住宅供应主要以城市更新为主，近几年，蛇口的旧改项目表现尤为突出，目前在售中以及即将推出的住宅项目约有6个，分别为临海揽山御园、晗山悦海城、海境界二期、招商渔二村旧改、枫叶望海公馆和半岛城邦四期，多以顶豪为主，或有山景或海景资源、名校学区和近地铁等要素来加持，价格相对较高。

　　周边旧改规划根据的粗略统计，蛇口片区包括在建和意向签约在内，据不完全统计，目前蛇口12个旧改项目，拟拆除重建用地面积达到约65万㎡。从表格中可以看出，旧改项目多为旧工业区改造，未来的更新方向以居住功能为主。

　　而随着可供开发的白地供应接近尾声，未来蛇口区域的住宅新增供应将主要来源于城市更新项目，目前已经有招商、恒大、万科、新世界等知名房企进驻蛇口，但目前来看所拿旧改项目体量较小，大多按照地铁沿线分布，主要集中在2号线和在建中的12号线周边，属于未来的地铁沿线物业。未来用途方面则多规划为集住宅、商业、办公、公寓于一体的综合类物业，其次还有新兴产业用地和纯商业的用地规划。

　　周边配套

　　交通情况

　　1、口岸交通：距深圳湾口岸3.1公里，约8分钟车程2、轨道交通：自带商业体与9号线（南海大道支线）四海站无缝接驳，预计2020年工程竣工和试运营，后续将纳入12号线管理，还预留有远期规划15号线地铁接口3、城市主干道：南海大道、沙河西路、滨海大道4、海上交通：距离太子湾邮轮母港约3公里5、空中交通：驾车30分钟达深圳机场

　　商业配套

　　项目自带2.5万㎡商业裙楼，打造集特色餐饮、休闲娱乐、生活购物为一体的高端社区mall，出门即享，非常方便。蛇口花园城距离项目一路之隔，花园城MALL商业面积7万多㎡，为南山区首个集购物、餐饮、休闲、娱乐为一体的Mall，为南山区首个中高端现代商业。周边海岸城、海上世界、宝能太古城、来福士等多商圈绕。

　　教育配套

　　社区内配套了一所9班幼儿园，小学学区在育才三小的学区范围内，中学学区在育才二中的学区范围内，目前育才二中在南山区的学校排名里面较为靠前，在全市的学校排名当中，八大的录取率能够排到市里前20名。项目小学学区在育才三小的学区范围内，育才三小创办于2002年9月，学校地处蛇口自贸区和蛇口网谷的核心地带，占地面积.5㎡，其中建筑面积7860㎡。现有学生1297人，27个教学班，专任教师75人（此为2017年的统计数据，供参考）。

　　项目中学学区在育才二中的学区范围内，目前育才二中在南山区的学校排名里面较为靠前，在全市的学校排名当中，八大的录取率能够排到市里前20名，因此，项目的教育配套是可圈可点的。

　　休闲配套项目周边的休闲娱乐资源较为丰富，包含有南山公园、南油文化广场、四海公园和蛇口体育中心等休闲场所，其中南山公园是南山区非常重要的景点。大南山公园在蛇口半岛南端，由两座山峰组成，主峰大南山海拔336米，次峰龟山海拔275米，属低山丘陵地貌，山脉成南北走向。如今的大南山，已经成为深圳西部的重要景点。

　　小南山公园建设有历史丰碑林、山顶广场、赤湾烟墩、半山亭等组成公园主要休闲观景区。

　　医疗配套医疗资源项目附近有蛇口人民医院，但作为发展较好的南山区来讲，整体的医疗资源还是较为充裕的，有南山区人民医院、南山区妇幼保健院、港大医院等，还有招商太子湾国际医院已开工，拟引进莱佛士国际医疗集团。即中南大学湘雅二医院深圳医院，坐落于蛇口半岛中心地带，据说逐渐成为外籍人士与港澳居民在深圳就医的首选医院，是深圳市前海蛇口自贸区内唯一一家三级综合医院，是华南地区第一家通过美国JCI质量认证的综合性公立医院。

　　文娱配套

　　深圳湾游艇会、深圳蛇口海洋博物馆、海上世界文化艺术中心、蛇口希尔顿酒店、南山区文体中心、南山区博物馆、观复博物馆等等，招商也在蛇口建立了最高规格的养老院——招商观颐养老院。

　　小结

　　优点分析：地处南山区蛇口成熟居住片区，周边小区集中，如花园城一期、三期、五期、招商桃花园，信和自由广场、花园城、太古城、海上世界，生活氛围浓厚，配套也非常成熟，优点是距离南山科技园、宝中、西丽留仙洞总部基地等几个经济核心发展区域都不远，大型著名企业比较多，未来房价升值潜力大。缺点分析：周边较为明显的不利因素主要在于交通拥堵及噪音影响，临近南海大道及蛇口沃尔玛，人流及车流量较大，稍显嘈杂。其实对于道路噪音这一块，项目在设计上已经做了规避，将住宅部分尽量远离主干道，只是公交站出入口的临近单位需要适当注意，在选房的时候尽量避开。

　　咨询电话:151-7897

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