（上海买房：买老破小学区房挂户口，还是置换买次新房？上海买房分析）

最近，有个粉丝找到我，说她上海买房在两个方案之间纠结了很久也拿不定主意，让我给她点建议。

“纪总好！我们现在住在浦东，上班也在浦东，房子对口的学校一般，刚落了上海户口，孩子1岁，听说浦东竞争太激烈了，想在浦西买学区房。

目前在两个方案之间纠结很久拿不定主意：

方案一：买二套老破小学区房房挂户口，预算400w左右，以后等孩子上了小学，再去学校附近置换一个非XQ的次新房自住。

方案二：一步到位，直接置换次新学区房自住，但预算只有800w，不一定能买到满意的房子。

另外，不想太鸡血，您更推荐哪个学校呀？”

每年我在线下见到几千位粉丝，这个问题非常普遍。

有一套自住房，孩子还小，目前尚不需要置换改善。但是对口学校一般，再加上落了上海户口，有二套够房资格，想买套XQ房给孩子备着。

是买老破小挂户口？还是把现在的房子卖掉，一步到位，换套大的次新房？

哪个区竞争不激烈？

先不说房子买大买小的问题。

从买房的需求出发，既然买的是XQ房，先看看，应该选哪个区。

听说浦东竞争激烈，想换到浦西，哪个区竞争压力小？

先来看一组数据。

（以上数据非官方发布，仅供参考）

上海整体的高中录取率大概在68%左右。但具体到每个区，还是有一些差异的。

从上图中可以看到，上海16个区的高中录取率在60%~80%之间。

这位粉丝目前居住的浦东新区，普高率在70%，略高于全市平均线。而浦西有9个区的普高率都低于浦东。

从这个维度来看，浦东的竞争并不算激烈。

想要中考压力更小一点，静安和黄浦是首选，普高率高达80%和77%。

不过，如果目标更高一些，就不能只看普高率了。

毕竟，没有家长会把考上高中作为孩子的终极目标，大部分家长还是希望孩子可以考上重点高中和重点大学。

根据目标的高低不同，还要关注市重点录取率、强市重录取率、四校八大录取率等等。

选定了区，再选板块和学区。

这位粉丝的孩子刚1岁，除个别要求户口报出生的学校之外，绝大部分学校的入户年限都不受限制，学校的选择还是比较多的。

不想太鸡血，可以考虑二梯队的学校。教学质量不错，又不像一梯队学校的学业压力那么大。

接下来，就是在预算范围内选房子了。

应该买老破小挂户口吗？

在上海，老破小其实争议挺大的。

一方面，老破小的成交量巨大，尤其对口优质学校的老破小，有的甚至一房难求。

另一方面，老破小的涨幅又非常可怕，学区溢价太高，万一教育政策有变，居住功能低的老破小价格势必回落。

但老破小也有它的优势。

总价低，地段好，交通便利，学校好。成交量摆在那里，说明市场还是有需求的。

如果预算有限，又有孩子上学这样的刚性需求，老破小还是可以买的。

不过要避开可能有多校划片风险的区域，避开除了学区其他配套都不太行的老破小，选择有价值的板块和小区。

400w预算，选择不算少。

像浦东的明珠和浦师附小、静安的闸实和万小、黄浦的海华和师专附小、普陀的江宁学校和华师大附小、徐汇的上小和园南……都可以买到。

不过，如果等孩子上了小学还是要置换的话，倒不如现在一步到位，卖掉现有的住房，换一套自住兼顾学区的次新房。

毕竟，这类房子是可以穿越市场牛熊的优质资产。

预算有限，能兼顾学区和自住吗？

如果置换一套自住兼顾学区的次新房，这位粉丝担心800w买不到满意的房子。

首先需要确认两个问题：1、800w的预算是否合理？2、什么样的房子是满意的房子？

我在线下接待过不少粉丝，发现很多人都有一个共同的问题，没有搞清楚自己的购房预算。

以为自己只能买800w的房子，结果最后够到了1000w+，这样的情况不在少数。

当然，很多粉丝可能都是第一次买房，或者买过1-2套，不是专门做这行的，不了解贷款政策，也是情有可原。

通常，我会根据客户的家庭资产负债情况、收入支出情况、征信情况等等，综合给出一个购房及贷款方案。

至于第2个问题，说实话，对于普通老百姓来说，我们喜欢的房子，很可能是买不起的房子。

所以，懂得取舍，很重要。

给房子的属性排好优先级，房龄、楼层、户型，哪个最重要？“既要又要还要”的心态行不通。

说句扎心的话，钱包不允许。

懂学区，懂房子，会取舍，这是我经常说的学区购房三元理论。

但是真正能做到的家长，实际上风毛菱角。

怎么平衡感性和理性需求，提升自己的能力和认知，把三元理论的实践部分做到完美，对家长的要求其实非常高。

普通人一生大概只会买1-2套房子，买房几乎是一个家庭最重要的决策，涉及到数百万乃至上千万的资产。

买房是大事，尤其学区房又和孩子上学息息相关，更要谨慎。

如果你也有类似的问题，可以找我聊聊，给你一些建议。

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